Варіанти реєстрації припинення іпотеки та зняття заборони на відчуження майна
Якщо всупереч триразовій девальвації ви погасили валютну іпотеку, не поспішайте радіти. Щоб розпоряджатися купленими в кредит будинком або квартирою, потрібна держреєстрація припинення іпотеки, а в нашій країні це – досить складна і втомлива процедура.
Згідно з останніми даними Національного банку, українці винні банкам за валютними кредитами 4,6 млрд дол. Це, за оцінками банкірів, кредити 240 тис позичальників-фізосіб, переважно на купівлю нерухомості. І після погашення кредитів тисячі людей чекає неприємний сюрприз, оскільки на останньому візиті в касу банку взаємини з фінустановою не закінчуються.
Куплений у кредит будинок або квартира залишаються, по суті, у володінні банку. Щоб продати, подарувати або передати в спадщину цей об’єкт нерухомості, або просто позбутися неприємного відчуття, що твоє житло належить тобі не в повній мірі, потрібна державна реєстрація припинення іпотеки.
По ідеї, процес «звільнення» заставної нерухомості повинен бути автоматичним – адже позичальник сповна розрахувався з банком і має право розпоряджатися своїм майном, як йому заманеться. Але на практиці одна строчка в двох держреєстрах найчастіше забирає масу часу і енергії. Ми узагальнили існуючу практику і пропонуємо п’ять варіантів реєстрації припинення іпотеки та зняття заборони на відчуження майна при погашенні кредиту.
Спосіб №1 – законний
Згідно із законодавством, державна реєстрація припинення іпотеки проводиться на підставі заяви банку-кредитора, яку він зобов’язаний подати протягом 5 робочих днів з дня припинення іпотеки або на письмову вимогу боржника. Простими словами, як тільки кредит погашений, позичальник може звернутися в банк із заявою або просто нічого не робити. У другому випадку договір іпотеки припиняється автоматично, а банк буде змушений провести всі необхідні процедури самостійно.
Деякі банки саме так і роблять. Приміром, «Райффайзен Банк Аваль» вважає, що саме на банк покладено обов’язок реєструвати припинення іпотеки протягом п’яти днів з дня погашення кредиту або на письмову вимогу боржника. «Оплата послуг реєстраційної служби або нотаріуса проводиться клієнтом, якщо він виступає ініціатором. Якщо ж клієнт заперечує проти самостійного звернення до реєстраційної служби або до нотаріуса, та сплати відповідних платежів, – банк самостійно здійснює ці дії», – повідомили у прес-службі банку.
Навіть якщо мова йде про неплатоспроможні банки, це не позбавляє фінустанову від відповідальності перед позичальником. Як прокоментували в Міністерстві юстиції, тимчасовий адміністратор або ліквідатор банку, призначений Фондом гарантування вкладів фізосіб, має право вчиняти будь-які дії від імені керівництва банку. «Уповноважена особа Фонду в межах своїх повноважень має право подавати заяву для державної реєстрації припинення іпотеки», – повідомили УНІАН у прес-службі міністерства.
На жаль, не всім позичальникам пощастило вирішити проблему подібним чином. Якщо фінустанова нічого не робить і веде тривалу безрезультатну переписку з клієнтом, змушуючи його самостійно виводити квартиру із застави, можна звернутися до нотаріуса.
Спосіб №2 – дорого і швидко
Якщо банк відмовляється самостійно реєструвати припинення іпотеки, а позичальникові потрібно завершити цю процедуру максимально швидко і комфортно, варто звернутися до нотаріуса. Причому, як зазвичай рекомендують в банку, до того нотаріуса, який наклав заборону на відчуження нерухомості при її оформленні в заставу за кредитом. У такому випадку потрібно бути готовим крім обов’язкових платежів державі в розмірі близько 400 гривень заплатити від 2 до 4 тисяч гривень за нотаріальні послуги.
Якщо для позичальника переплата від 2 до 4 тис. грн – не проблема, то даний спосіб майже ідеальний. Клієнт в заздалегідь узгоджений час відвідає офіс нотаріуса і буквально через 15 хвилин отримає на руки потрібні документи – витяги з держреєстрів про припинення іпотеки та про зняття обтяження з об’єкта нерухомості. І попрощається з банком назавжди.
Примітно, що пакет документів, який запросить нотаріус, практично ідентичний пакету документів для реєстраційної служби. Крім того, нотаріус може вимагати присутності співробітника банку, у якого є довіреність на проведення подібного роду операцій. Тому, якщо ви нікуди не поспішаєте, а в кишені немає зайвих пари тисяч, є інші варіанти вирішення даного питання.
Спосіб №3 – інший нотаріус
Міністерство юстиції своїм наказом від 30 березня 2015 року затвердив новий порядок вчинення нотаріальних дій, згідно з яким заборона на відчуження нерухомого майна і транспортних засобів, що підлягають держреєстрації, може знімати будь-який нотаріус. Тобто, тепер іти до первинного нотаріусу, реєструвати іпотеку, зовсім не обов’язково. Просто інший нотаріус після проведення всіх необхідних процедур направить за місцем зберігання справи повідомлення про зняття заборони. А позичальник може вибрати нотаріуса, послуги якого доступні за ціною.
Деякі нотаріуси в Києві вже освоїли принципи роботи з електронними реєстрами і не соромляться пропонувати позичальникам послуги з реєстрації припинення іпотеки та зняття заборони на відчуження майна практично за собівартістю процедури – за 500 гривень.
Спосіб №4 – дешево і сердито
Згідно з роз’ясненнями Мін’юсту, при проведенні держреєстрації припинення іпотеки зацікавленою особою, крім банку-кредитора, є також громадянин – власник купленої в кредит квартири. «Законодавство у сфері державної реєстрації прав не позбавляє права людини при виконанні ним зобов’язань, забезпечених іпотекою, самостійно звернутися до органу державної реєстрації прав або до нотаріуса», – пояснили в міністерстві.
Такий механізм підійде позичальникові, який не може собі дозволити оплатити послуги нотаріуса, але має вільний час і титанічним терпінням. Спочатку позичальникові належить отримати у банку ряд документів, і як показує практика, безрезультатна переписка з фінустановою може зайняти від 2 до 9 місяців
У процесі листування з банком може виявитися, що позичальник повинен сплатити який-небудь штраф на кілька тисяч. Якщо штраф незаконний, знадобляться численні документи, накопичені за час взаємин з банком, знання нормативної бази та дар переконання. В крайньому випадку – допомога Національного банку або Фонду гарантування, залежно від статусу банку. Зрозуміло, можна заплатити штраф і отримати бажані документи, але немає ніяких гарантій, що такий банк не намалює ще один подібний штраф, тому варто поборотися за свої права.
З отриманням документів на руки справа піде швидше – залишиться написати заяву в реєстраційну службу, сплатити мито і провести день-другий в черзі до реєстратора. Не виключено, що процедуру доведеться повторити, оскільки реєстратор може запросити додаткові документи, які знову потрібно буде отримувати в банку. Але в кожному разі, цей спосіб дешевше, ніж послуги нотаріуса.
Спосіб №5 – оптимальний
В рамках дерегуляції та розвитку електронних сервісів цілком можливо, що прогрес торкнеться і порушеної нами проблеми. Вже зараз пересічний громадянин після реєстрації в кабінеті електронних сервісів Мін’юсту може отримати відомості з держреєстрів нерухомості за 2 хвилини, перерахувавши 20 гривень з платіжної карти. Також до звернення в реєстраційну службу можна роздрукувати форми заяв, дізнатися список необхідних документів і навіть подати попередню заяву. За результатами розгляду заяви держреєстратор може висловити свої зауваження та призначити час подачі документів. Таким чином, ризик того, що вам доведеться відвідати держреєстратора неодноразово і марно втратити кілька годин у черзі, зводиться до мінімуму.
Так що позичальникам можна трохи почекати, поки процес стане максимально простим. Зрозуміло, якщо повною мірою довіряти своєму банку і не боятися, що після часу виникнуть неіснуючі штрафні санкції, довести незаконність яких простіше, маючи справу зі знайомими представниками банку, а не сотої сумний персоналу. Тоді вибирайте один із запропонованих механізмів і вперед – дорогу здолає той, хто йде.
…
